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      富途證券:疫情之下,房企還要挺多久?

      2020-02-13 17:58:09    來源:益群網

      自1月20日以來,全國上下抗擊疫情已持續20多天。為有效預防疫情蔓延,截止目前,全國大多數城市售樓處已關閉,部分城市更是直接關閉網簽系統。短期內,疫情沖擊房地產行業開工、銷售甚至融資已是不可避免。但中長期的修復拐點會否到來,何時到來,仍然有待探討。

      一、疫情過后,銷售數據就能馬上恢復嗎?

      當前市場大多觀點認為,住宅的需求并未受到抑制,而是由于疫情停售而有所延后。待到三四月疫情得到控制之后,房企的銷售數據就會恢復。這種觀點顯然忽略了一個重要問題——需求延后是否僅存在于疫情區間?如果不是,會持續多長呢?

      1、經濟受損的長期影響

      首先,房地產的增長,遠不止取決于行業內概況,宏觀經濟增長更是至關重要。根據普華永道最新發布的報告,如果疫情在3月底或4月初進入收尾階段,那么今年四個季度的增速可能分別為4.5%、5.0%、5.8%和5.7%,全年增速將在5.2-5.3%。

      相比于2003年SARS期間,此次疫情對經濟造成的影響將會更大,恢復起來也更難。這一方面,是因為2003年,我國處于經濟上行期和亞洲金融危機以來的復蘇期,GDP 增速約在 10%水平。 而2019 年我國 GDP 同比增速 6.1%。另一方面,2003年經濟增長以投資為主,災后的調控和刺激更容易操作。2019年,第三產業是我國經濟主題,而疫情主要對主要對消費拉動的第三產業造成沖擊,因此今年經濟可能面臨更長的恢復期。

      換句話說,短期內,新冠肺炎疫情對我國經濟增長的沖擊將會非常明顯,重新恢復也需要時間逐步實現。這點從很多現象都可以看出來,疫情影響餐飲、酒店、旅游、娛樂、交通、制造等諸多行業,收入端斷崖式下跌,而包括人工、租金等諸多剛性支出卻只增不減。此外,受疫情影響,很多企業無法按時開工,生產訂單被迫取消,投資也將相應減少。不少中小企業現金流枯竭,即便熬過疫情也必然元氣大傷。

      這些宏觀變化落到個人,則是更加嚴峻的就業環境和薪資或獎金的減少趨勢。收入一旦受到影響,對美好未來的投入也不得不延遲。由此可知,疫情對房地產銷售的影響遠不止被迫停售那么簡單,經濟受損的后續影響會更大。

      2、人口流動影響供需關系

      其次,疫情通過影響中短期人口流動,從而影響房價的程度,也可能會超過人們的預期。對于絕大部分一二線城市而言,住宅供給小于需求,房價并非反映一般民眾的購買力,而是排名制的邊際定價。各大核心城市源源不斷的人口凈流入,則提供了源源不斷的需求,也是房價居高不下的基礎。

      長期來說,人口仍然會像經濟發達的大城市集中。但是中短期來看,疫情會否拖慢核心城市的人口流入進程?

      目前來看,春節后的復工潮已被大大延后,特別是疫情嚴重的地區,嚴格限制人口流動接近一個季度甚至更長。越是經濟發達的核心城市,流動人口越多,抗擊疫情的壓力越大。如此一來,以北上廣深為代表的一二線大城市,春節后的人口流入周期被大大延長。根據統計,2020年春節后返工潮明顯推遲,正月初一至初九客運量合計1.41億人次,同比減少78%。

      二、房企們能堅持到穿暖花開的季節嗎?

      那么,在人口流動恢復正常、經濟基本面從沖擊中恢復之前,房企們能熬過這個長達半年以上的寒冬嗎?

      1、銷售壓力大,線上賣房有效嗎?

      從數據上看,今年的新型冠狀病毒肺炎疫情給第一季度地產的銷售帶來的壓力已初步顯現, 2 月 2 日-9 日 30 大中城市商品房銷售面積同比下降 98%,其中 一線下降 95%,二線下降 99%,三線下降 99%。

      盡管房企們紛紛強調影響不大,1、2月本就為傳統春節淡季。另一邊也積極推動線上看房渠道,以新城控股為例,其除了使用微信、抖音、及其他第三方在線渠道,還推出了自有的應用「小新e房」。萬科e選房碧桂園鳳凰云、恒大「恒大好盤精選」、龍湖「龍湖u享家」等龍頭企業自有線上售房平臺,也都加大推廣力度。而融創等更是推出「無理由退房」政策,覆蓋上海、東南區域42城市。

      也許線上看房的熱度會不小,畢竟人民群眾待在家里多個消遣。然而線上的不可靠感在疫情以及無法復工的交流下,只會更嚴重。沒有下單,無理由退房也就成了雞肋政策。

      此外,一旦疫情拖到三四月,再加上經濟恢復所需的時間,上半年的銷售推盤都將異常困難。而銷售一旦遇阻,那些依靠高周轉回流資金的房企壓力會很大。

      2、發債渠道仍暢通

      債務方面,2月海外債發行數量和金額較1月下降很多,相對去年同期也較少。原因在于1月分寬松窗口期,大量房企發了很多海外債,往年2月也確實是發海外債的低峰期。。此外,由于房企海外債大多在中國香港發行,此次疫情對交通及過關等的限制也給海外債發行造成一定障礙。

      不過,從2月發行海外債的三家房企來看,發債利率并沒有升高,基本上是持平甚至有所下降的。

      而作為海外債香港發行受阻的替代,2月以來境內房地產債發行的發行量、凈融資環都出現同比上升,發行利率方面同樣呈持平狀態。

      由此看來,當前房企的債務融資還是相對暢通,受疫情影響不大。

      3、資本市場提前反應,房地產板塊跑輸大盤

      無論是港股還是A股,本次疫情的影響已經在房企的股價上有所反映。截至2月11日收盤,年初以來,兩地開發房企均跑輸大盤。

      港股內房板塊從1月20日鐘南山院士宣布人傳人以來,逐步下跌,最高跌幅超14%,最近幾天有所回升。

      其中高周轉典型代表的碧桂園近20日以來跌幅最大,達到14.38%。

      A股行情由于春節休市,主要集中在年后2月3日下跌。出現包括房地產板塊在內的三千股跌停局面。

      三、貨幣寬松政策會否如期出現,房地產又能受益多少?

      當前,資本市場對貨幣政策高度關注,認為逆周期政策將有效對沖疫情的沖擊。而2月3日以來,央行的政策和公開談話也在不斷釋放信心。

      為了對沖公開市場逆回購到期和金融市場資金集中到期等因素的影響,維護疫情防控特殊時期銀行體系流動性合理充裕,央行在2月3日和 2月4日連續兩天大幅開展逆回購操作,投放流動性累計達1.7萬億元。同時在2月3日下調逆回購利率10BP。2月7日,財政部聯合4門印發通知,重點保障企業實際融資成本降至1.6%以下。

      然而,2月10日公布的物價數據,又為寬松的預期潑了一盆冷水。

      根據國家統計局,2020年1月,全國居民消費價格同比上漲5.4%,環比上漲1.4%,創下11年10月以來新高,遠超市場預期。

      通脹過高,將進一步壓縮因進利率和匯率而受限的央行的貨幣寬松空間。1月份的通脹偏高,可以理解為春節的影響。如果2月以后,疫情繼續對通脹產生影響,那么問題就比較復雜了。

      不過,一旦貨幣寬松政策如期而至,房地產的受益空間仍然是不小的?可以想象的是,疫情沖擊下,「房住不炒」,「穩地價,穩房價,穩預期」的大框架并不會變。不過,仍然可以期待「因城施策」的施展空間。

      總結:

      疫情對房地產的沖擊在中短期是巨大的,這即體現在需求端的疲軟,也體現在供給端資金的困境。面對這樣巨大的沖擊,咬牙挺下去的才可能成為未來的贏家;而挺不下去的,則不可避免成為房地產行業整合進程中被加速的一員了。至于究竟需要挺多久?寬松和經濟恢復,總有一個會到來。

      (來源:國際日報網) 免責聲明:市場有風險,選擇需謹慎!此文僅供參考,不作買賣依據。

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